建築制限
用途地域が指定されている地域には、用途の制限があります 。
法令によっては、建築物の敷地、構造設備、及び、用途に関して課せられる禁止や制限があります。
主としては、都市計画法や建築基準法の定めるところになります。
その他、農林地関係法、自然、文化財の保全、保護関係法、公物管理関係法、災害、公害関係法、その他の条例などによって、各種の制限がなされています｡
それぞれの用途地域に応じまして、建築可能な用途が制限されています。
ただし、神社・寺院・教会等・保育所・公衆浴場・巡査派出所・診療所等は、全ての用途地域での建築が可能となります｡
※患者さんを入院させるための施設が、
19人以下は｢診療所｣、
20人以上は｢病院｣と、
医療法で定義されています｡
兼用住宅の定義
住宅の種類のうち、兼用住宅とは、住宅と住宅以外の用途が一体となっているもので､
内部で行き来が可能なものをいいます。
内部での行き来が可能なものは、併用住宅といいます｡
- 住宅用途が、延べ面積の1/2以上
- 事務所や店舗、作業場などの用途に類する部分の床面積が50㎡以下
(事務所、日用品の販売を主たる目的とする店舗、食堂、喫茶店、理髪店、クリーニング取次店、学習塾など、令130条の3の各号に掲げる用途)
店舗の定義
店舗は大きく３つに分けて、
１「物販店舗(物を売る)」、
２「飲食店(飲食を提供する)」、
３「サービス店舗(それ以外)」
があります。
用途地域により、建築できない地域もあります｡
工場の定義
工場は、工業地域・工業専用地域内には、どんな工場でも建築可能です。
それ以外の用途地域では、作業場の床面積や事業内容によって、建築の可否が異なります｡
安全確保からの定義
建築基準法に基づいて、安全確保の視点から、災害危険区域を指定する建築基準法39条と、
無秩序な街づくりを防ぐため、最大2カ月間の規制をかける建築基準法84条の大きく2種類があります。
前者は、自治体が、条例で定める手続きが必要となります。
後者は、建築主事がいる都道府県などが主導でき、期間中には、自治体が復興の都市計画を立てます。
東日本大震災は、被害が、甚大で2カ月では短いとして、特例法で最大8カ月となりました。
いろいろな建築制限
都市計画法上の制限
都市、及び、その周辺地域は、計画的に市街地をつくるために「市街化区域」と「市街化調整区域」と「非線引き区域」の３つに分けられています。
市街化調整区域内は、宅地化を抑制する地域ですので、原則として、住宅は建てられません。
環境
建物の用途による制限のほか、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限などの形態の制限、
敷地と道路との関係による制限などがあります。
建物の用途による建築の制限について
市街化区域は、基本的に12種類の用途地域に分けられています。
それぞれ建てられる建築物と建てられない建築物があります。
建ぺい率、容積率の制限について
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の割合になります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合をいいます。
全ての建物は、定められた建ぺい率、及び、容積率以内でなければなりません。
斜線の制限について
前面道路や隣地境界、北側境界から一定の斜線を引き、その斜線内に建物が納まらなければなりません。
また、この規制に関連して、境界線からの後退距離（民法では50cm以上）、高さの制限もあります。
道路との関係による制限について
敷地は、原則、幅4m以上（一定の区域では6m以上。以下同じ）の道路に、
2m以上接していなければ、建物は建てられません。
なお、幅4m未満でも、特定行政庁が指定した道路につきましては、
通常、道路の中心線から2m（3m）後退した地点が、道路の境界とみなされ、建物が建てられます。
袋小路の私道の場合について
小規模な分譲団地には、袋小路の私道が少なくありません。
このような私道は、通常、「道路位置指定」を受けていない限り、建物は建てられません。
普通、各戸が、この私道を一定の比率で持ち、利用し合うという例が多いです。
その他の制限について
その他の制限としましては、農地法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、道路法、
河川法などの法令や、都道府県・市区町村の条例があります。
どのような制限があるのかを、役所の担当窓口で聞いてください。
建築制限等の解除に関する基準
■ 改定後
建築制限等の解除に関する基準（法第37 条関係）
（ 建築制限等 ）
第三十七条 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第三項の公告があるまでの間は、
建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、
又は、建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二 第三十三条第一項第十四号に規定する同意をしていない者が、
その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。
法第37 条第１号に規定する「市長が支障がないと認めたとき」とは、
開発行為に関する工事に対して防災措置が施されており、
かつ、次の各号のいずれかに該当する場合をいう。
(1) 予定建築物の建築に支障がない範囲まで開発行為の許可工事を行っており、
かつ、次のいずれかの理由により予定建築物の建築を行わなければならない場合
ア 遊水池等又は雨水流出抑制施設と予定建築物の構造が一体の場合
イ 予定建築物の壁が土留を兼ねる場合
ウ 新設の擁壁が予定建築物の基礎と近接するため、同時に施工することが望ましいと認められる場合
(2) 学校教育法第１条に規定する学校、社会福祉施設、医療施設その他これらに類する
公益上必要な建築物を建築する場合
(3) 第二種特定工作物の建設と開発行為に関する工事を一体的に行うことが合理的と認められる場合
(4) 共同住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為において建築基準法第85条第５項の規定による
仮設建築物の制限の緩和を受けて販売用のモデルルーム（仮設事務所）の建築を行う場合であり、
かつ、次のすべての条件を満足する場合
ア 崖が近接していない等、災害の防止上支障がない位置に建築する場合
イ 法第36 条第１項の規定による開発行為に関する工事の完了届を届け出る前に除却する場合
ウ 開発行為に関する工事によって設置される給排水施設を使用しない場合
エ 土地利用を図る区域と開発行為に関する工事を行っている部分は、仮囲いで分離する場合
