不動産の購入や建設を考えるとき、建物の耐久年数って気になりませんか？
建物自体の耐久年数がどれくらいなのか、メンテナンスは必要なのか？必要であればどれくらいの周期でどのようなメンテナンスが必要なのか知る必要があります。
はっきり言います。メンテナンスがいらない建築物はありません。
耐久年数はメンテナンス次第です。
今回、鉄骨造のメンテナンスと耐久年数について説明します。
建物周辺の環境にもよりますが、鉄骨造の建物の寿命は約60年と言わていますが、メンテナンス次第でその耐久年数は大きく変わってきます。
なぜ鉄骨にメンテナンスが必要なのか、どういったメンテナンスがいいのか知った上で適切な時期で適切なメンテナンスを行っていきましょう。
鉄の最大の敵は錆
鉄骨造のメンテナンスで一番重要なことは、錆による鉄の劣化を防ぐことです。
鉄や鋼は水に弱く、結露や雨などで錆ることがあり建物全体の強度を下げてしまうことになるので錆をできるだけ出さないことが鉄骨造において一番重要となります。
鉄や鋼を錆から守るために、通常鉄骨は鉄骨加工工場で防錆塗装という錆びを防止する塗装をして出荷されています。なので最初から、錆を気にする必要はありません。
それに、鉄骨の内部まで侵すようなひどい錆が入れば問題ですが、海辺の潮風や野ざらしにより常に錆びやすい悪環境にない限り、鉄の表面に錆がでた段階では内部にはそれ以上は進行していないので錆を見つけたからといって慌てる必要はありません。しかし、その錆が表面上の錆なのかどうかは専門家の意見を聞くことがベストです。
専門家の意見を取り入れながら、メンテナンスを行っていきましょう。
水の侵入を防ぐためのメンテナンス
鉄骨造は柱や梁の鉄骨材を接合し組み合わせた骨組みに、外壁材を取付けて建物が出来ています。
なので、耐水性のあるコンクリートで覆われている建物と違い、建物自体に水が入り込みやいのです。そのため、水の侵入を防ぐためのシート防水や塗膜防水などの防水材を取り入れ、耐水性を高めることによって建物の柱となる鉄や鋼が錆びることを防いでいます。
水の侵入を防ぐためのメンテナンスを定期的に行うことが、建物の寿命を長くするポイント一つになります。
防水メンテナンスの種類
【塗膜防水】
ウレタンゴム系などの液状の材料を使い塗装します。液状の材料は時間がたつと硬化しゴム状になり防水層となります。塗装防水の場合、層の厚さが耐久年数に関係してくるため２度塗りをして紫外線から守るためにコーティングを塗ります。
・メリット 継ぎ目なく施工でき、形状が複雑な箇所でも防水することができる。
・デメリット 材料が柔らかいため重いものや硬いもので傷がつきやすい。
【シート防水】
加硫ゴムや塩化ビニール樹脂を使った１ｍ幅のシートを重ねながら貼り付けて防水をする工法です。
・メリット 耐久性に優れており約１３年といわれている。
・デメリット シート状なので、複雑な形状の箇所では継ぎ目が多くなり不向き。
【アスファルト防水】
表面に保護コンクリートを打つ工法です。コールタール状のアスファルトコンパウンドとシート状のアスファルトルーフィングを三層に貼り合わた工法です。
・メリット
この工法は密閉した液体が外部に洩れない、または内部に液体が流入しない性質があるため、屋上を緑化できる。
・デメリット
緑化した場合など、防水層を直接見ることができないため、メンテナンスのタイミングを計りにくい。
それぞれ適した防水メンテナンスを見つけましょう。
鉄骨造のメンテナンス周期は？
鉄骨造にはシート防水や塗膜防水などの防水材が使われています。
その防水材の経年による劣化が進むと、建物に雨水などの侵入を許してしまいます。
それを見逃さないためにも10年ごとの定期メンテナンスが必要です。
メンテナンスのタイミングが遅れた事により、防水改修工事などに多大な費用が掛かる場合も考えられます。
費用が掛かることなので、目に見える劣化がない限りメンテナンスをしようという気になれないかもしれません。
しかし、定期的にメンテナンスを行うことでコストを抑え、建物そのものの劣化を防ぎ、長持ちさせることが可能になります 。建物そのものに関わることなので、素人判断はやめましょう。
さび止めの程度や環境が鉄骨に与える腐食の影響などを判断し検討できる専門家に見てもらうことをお勧めします。
耐久年数と耐用年数
建物には耐久年数と耐用年数があります。よくにていますが、全く違う年数を表しています。
耐久年数とは、「これくらいの期間はトラブルもなく使用できるに違いない」と各メーカーなどが独自の判断やテストをし公表しているものです。ただし独自の判断となっているので、あいまいな部分もあります。国で決められた法律や規定がないので、あくまで推定値として捉えるとよいでしょう。
逆に耐用年数は、国が「これくらいの期間で資産価値がなくなるだろう」と定めた期間になります。機械設備や建物など、固定資産として使用できる期間として法的に定められた年数となるので、資産として価値がある期間だと捉えてください。
この耐用年数は、決算書や申告書の計上に減価償却費がありこれを算出するためにあります。不動産をお持ちであれが、耐用年数を調べてみてはいかがでしょうか。
