敷地と建築物の原則|用途上可分・不可分について

 敷地は1つ敷地ごとに1つの建築物が原則になります

1つの敷地に、2つ以上の建築物を建てる場合には、

建築される相互の建築物が、用途上不可分の関係でなければなりません。

用途上不可分の建築物とは、敷地内にある2つ以上の建築物を分離した際に、

用途上の目的を果たせなくなるものを指します。

一団地認定(法86条)に認定された場合におきましては、

1つの敷地に1つの建物の原則の例外が認められます。

ただし、道路により、分断される土地は、所有物者が同じ方であっても、

1つの敷地(一団の土地)とはみなされません。

 

用途上 可分・不可分について解説

工場と寮は、ともに独立した機能を有し、ただ併設されているだけであることから、

途上可分になります。

工場と事務所は、付属関係にあると考えられるので、用途上不可分になります。

各々の建物が建っていましても、1つの建物が単独で用途を果たせる工場や寮の用途上、

機能を満たすための建築物群であれば、用途上不可分になります。

その他、用途上不可分の関係にある2つ以上の建築物の例として、下記のものがあります。

 

用途上不可分の関係にある2以上の建築物の例

「住宅」の場合・・・

庫、物置、納屋、茶室、あずまや、車庫、自転車置場、離れ(原則:台所や浴室などが設置されていない室)など

 

「共同住宅(マンション・アパート)」の場合・・・

庫、自転車置き場、プロパン置場、都市ガスの減圧場、変電室、設備室、集会場、管理上において必要な諸室など

 

「旅館・ホテル」の場合・・・

離れ(客室)、浴室棟、あずまや、温室、倉庫、車庫など

 

「学校・校舎」の場合・・・

体育館、図書館、給食室、実習棟、更衣室棟、給食作業棟、倉庫など

 

「工場・作業場」の場合・・・

事務室棟、倉庫、機械室、衣室棟、室棟、堂棟、変電室、危険物の貯蔵庫、食堂棟、守衛室など

 

 用途上不可分とは?

2棟の建物が、途上切り離すことができないことを「用途上不可分」といいます。

建築物を造るのには、1つの敷地に1つの建物が原則になります。

建物の敷地は、道路に直接につながっている必要があります。

例えば、2棟の住宅を建築する場合には、それぞれ別の敷地としなければなりません。

すると、各敷地に接道(義務)が生じることになります。

しかし、2つの建物が、用途上不可分の関係にあれば、1つの敷地内に建築できます。

たとえば、母屋と離れとか、母屋と倉のような場合には、用途上不可分とみなされて、

1つの敷地に2棟の建築が可能になります。

マンションなどの共同住宅は、何棟あっても用途上不可分にはなりませんが、

マンションと集会所なら用途上不可分となり得ます。

 

地面積は、敷地の水平投影面積にて算定します 。

敷地に高低差や傾斜がある場合であっても、水平面で敷地面積を算定します。

ただし、法42条2項、および、3項により、道路中心から2m後退した部分は、

敷地面積に算入できません。

 

(特定行政庁が、幅員6mと指定する区域内の場合には、

道路中心から3mの後退した部分は敷地面積に算入できません。)

 

位置指定道路や都市計画法29条の開発許可により、設けた隅切り部分は、

敷地面積に算入できません。

(道路の一部とみなされます。)

 

ただし、隅切り部分が建築基準法の道路ではない場合には、

敷地面積へ算入が可能になります。

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