安く購入できる倉庫をリノベーションしてカフェにする2つの魅力

おしゃれなカフェがあると聞いて出かけてみたら、外観は倉庫で、室内はカフェだった。
こんな経験ありませんか?

今まで製品や材料などを保管する場所として利用されていた倉庫を、リノベーションして利用する人が増えてきました。
そんなリノベーションする目的の中でも、「おしゃれなカフェがしたい!」というケースが多いようです。

今回は、実際に倉庫をリノベーションして、カフェをオープンさせるまでに必要なことをまとめてみました。

リノベーションとリフォームの違いは?

リノベーションと聞いて疑問に思うことは、リフォームと何が違うの?ということ。
調べてみると、意外とはっきりとした違いがありました。

リノベーションについて

リノベーションは、新しい価値を追加するイメージです。

例えば倉庫には、保管するという価値がすでにありますが、そこにカフェとして利用したいから必要な工事を行い、利用する。
他にも、耐震性を高めるために壁を補強することもリノベーションになります。

環境や用途に応じて、工事を行うことで、建物のその価値はさらに向上します。

リフォームについて

リフォームは、元の建物までに回復させるイメージです。

どんな建物でも人が住んだり、活用することで老朽化は進みます。柱や壁に傷ができたり、鉄骨に錆びができたりと、見た目も機能も悪くなります。
これは仕方ないことですが、床の張り替え、水回りの設備を変えたり、屋根の塗装など現状を回復させることがリフォームです。

同じような言葉ですが、建物の価値が上がるリノベーションと下がった価値を上げるリフォームでは、違いは大きいですね。

倉庫をリノベーションする2パターン

倉庫をリノベーションする目的は、住宅・店舗の2パターンに分けられます。

住宅にリノベーションする

倉庫を住宅にするメリットは、やはり購入価格です。
相場としては、500万〜1,500万円で購入することができます。

もちろん、住宅用に断熱や内装などリノベーションをする必要がありますが、500万円程度で工事することができます。

購入価格とリノベーション代を合わせても、中古住宅やマンションの購入金額と大差はありません。

その他にも、鉄骨で耐震にも強く、倉庫の用途次第では住宅に近い設備が備わっているのでリノベーションする費用を抑えることができます。

店舗にリノベーションする

カフェや雑貨屋など、倉庫の良さをそのまま活かした店舗作りができます。
築年数がある程度経っていれば、外観はレトロな感じでさらにおしゃれなイメージになります。

購入価格やリノベーションの予算は、住宅にリノベーションする価格とほとんど変わりなく、400〜1,300万円程度です。

倉庫がおしゃれなカフェになるポイントは2つ

店舗や古民家とは違う、倉庫をカフェにしたいと思う魅力は2つあります。

天井が高く、広い空間を活かす

倉庫の魅力は、その高い天井です。
住宅やオフィスの天井の高さは約3〜4mですが、倉庫の天井の高さは約5〜7mです。これだけの高さがあると開放感があります。

さらに、倉庫の本来の役目は物を置くことなので、余分な柱や壁がありません。広い空間でレイアウトや家具など、自分好みに作ることができます。

解体費用を抑えられる

リノベーションを始める前には、建物をスケルトン状態にします。スケルトンとは、骨組みにすることをいい、内部の扉、押入れ、壁や柱(構造上に問題もの)を全て取り除きます。

でも、倉庫の場合は元々、余分な壁や柱はないので解体費用を抑えることが可能です。

 

倉庫は、住宅や店舗より間取りを自由に決めることができるので、天井の高さと広い空間でおしゃれなカフェにできます。

そして良い倉庫物件が見つかったら、必ず確認してほしいことがあります。

おしゃれカフェになる倉庫を見つけたら3つのことを確認する

自分好みの倉庫が見つかっても、すぐには契約をしないでください。
見た目だけでは気つかない部分で確認してほしいことがあります。

築年数を確認する

古い建物には、年数が経っているだけで味があり歴史を感じさせる良さがあります。
そんなレトロな倉庫で、おしゃれなカフェができたら素敵ですよね。築50年のモルタル鉄骨のおしゃれなカフェをオープンさせた事例もあります。
でも、古い倉庫で一番心配なのが耐震性です。

基準となる年は、1981年(昭和56年)です。
これ以前の倉庫に限らず全ての建物は、旧耐震基準で建てられたものです。現在の耐震基準と比べると、比較的弱いです。補強工事が必要になれば予算を超えてしまうことも考えられます。

配管・下水などインフラの確認

倉庫をカフェにするには、足りないことがあります。
もともと、物を置くだけが目的なので倉庫にはカフェを始めるための基盤が整っていません。

  • 水道(キッチン・下水・トイレ)
  • ガス

電気に関しては配線がありますが、この2つはほとんどの倉庫にはありません。配管工事などリノベーション後に思い描くカフェにできるのか?費用が高額にならないか?必ず確認しましょう!

日差しの入る窓があること

窓の位置と数を確認しましょう。
倉庫の壁を抜くことは構造上できないケースがあります。

  • 自然光を入れて採光をよくすることで倉庫内の明るさを保つ
  • 風が抜け通気性をよくして倉庫内の空気を流す

倉庫内は、夏は暑くて冬は寒いという悪環境であり、壁に断熱材が入っていないこともあります。
窓も少ないことが考えられるので、立地を確認する意味も込めて窓の位置と数を確認しておきましょう。

倉庫の購入価格を抑えても、リノベーションで費用が予算以上になることもあります。十分にリサーチして、物件を選ぶことが必要ですね。

必要な手続きとランニングコスト

おしゃれなカフェをオープンするまでに必要な手続きと、オープン後についても考えておきましょう!

倉庫をカフェとしてリノベーションするには、

物件探し → 用途変更の手続き → リノベーション

この流れで進めていきます。
ここに出てくる「用途変更の手続き」について説明します。

用途変更の手続きについて

製品や材料などを保管する場所として建てられた倉庫を、別の用途(この場合はカフェ)で利用する際に必要になるのが用途変更です。

用途変更が必要になる条件

  • 今回の用途が「特殊建築物」に該当する場合
  • 用途を変える倉庫の床面積が100m²を超える場合

特殊建築物件とは、建築基準法の第2条2項に定められた建物を指します。
例えば、飲食店・病院・劇場・スポーツ施設などが該当します。カフェを始める時には、床面積が100㎡未満でも手続きが必要になりますね。

そして、手続きで最も大事なことです。

  • リノベーションを始める前に事前申請をしましょう
  • 申請できるのは建築士だけです。

掃除・メンテナンスについて

天井が高く開放的な空間ですが、掃除が大変なのも正直なところ。
掃除道具は、業務用であったり電源不要なタイプを選びましょう。高所に関しては危険も伴うので、業者に相談することをオススメします。

空調や給排水衛生設備は、日々の掃除だけでは対応できない部分もあるのでメンテナンスについても考えておきましょう。

ランニングコストについて

倉庫でカフェを始めることで発生するのは、建物や設備を維持していくために必要なコストです。
さらには、固定資産税についても知っておく必要があります。

倉庫は、広くて開放的であることがメリットですが、逆にデメリットにもなるので物件探しの段階で確認することは多いですね。

困ったら専門家に相談しよう

倉庫のリノベーションを専門とする建築家・建築会社がいます。
ホームページでは、過去の事例が多く紹介されています。さらに知っておくべき情報も分かりやすく説明されています。
まずは、物件探しや手続きなどを専門家に聞くことから始めて、カフェに適した倉庫探しをする。これが良い物件に出会えるコツですね。

まとめ

いかがでしたか?
倉庫でおしゃれなカフェを始めるためには、クリアしなければいけない問題がいくつもありました。
いま、倉庫をリノベーションしてカフェを経営している人たちは、こうした苦労を乗り越えてオープンされています。ご自身がカフェをオープンさせるまでをまとめとして、ホームページやブログで嬉しかったこと・苦労したことを紹介しています。こちらも参考にしてくださいね。

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