世界的に見て、投資をしている日本人は圧倒的に少ないです。
”お金に働いてもらう”なんて、考えを実行できている人はほとんどいません。
しかし、きちんと情報を確認していくと、人気の投資の中には「不動産投資」が挙げられます。
所有する建物で収益を得るという不動産投資は、さまざまな形がありますが工場や倉庫でも可能だということはあまり知られていません。
建物の規模としても大きい工場や倉庫で、不動産投資をして収益を得るとは一体どんな仕組みなのでしょうか？
話が上手いだけに「投資なんで大丈なの？」と不安な人もいるはずです。
そこで今回は、工場や倉庫での不動産投資におけるメリット・デメリットをご紹介します。
チャレンジする前に知っておくということは、とても大事なことです。一部、節税に対してもご紹介しているので、投資としてだけでなく税金についても参考にしてください。
不動産投資とは
不動産投資とは、会社または個人で所有する建物や一室などを第三者に貸し出して、賃貸料で収益を上げることをいいます。
つまり、世の中の不動産投資のイメージは、マンションやアパートのような居住用物件で行うというのが一般的な考え方だといえます。
工場や倉庫でも不動産投資ができる
第三者に貸し出すと聞けば、居住用物件は非常に分かりやすいです。
でも、意外と知られていませんが、工場や倉庫といった建物でも不動産投資として活用することができます。
建物が大きく、広い土地を有する工場や倉庫ですから、個人で所有して個人に貸し出すということはほぼありません。
ここまでの規模で対象となるのは、企業や会社経営者です。企業や経営者が所有する工場や倉庫を企業や経営者が賃貸契約をする。
もちろん例がはありますが、一般的な流れはこんな感じです。
工場や倉庫による不動産投資のメリット
それでは、工場や倉庫による不動産投資のメリットをご紹介します。
マンションやアパートと同じであったり、違ったりと比較しながらご覧ください。
建物の活用方法が豊富
居住用のマンションやアパートは、人が住むということで賃貸が成立します。中には、ホームエステなど美容系の店舗として活用する人もいますが、オーナーの許可が必要となります。
けれど、工場や倉庫においては、それ以外の用途として活用することができます。
例えば、カフェにしたり、インテリアショップなどおしゃれな建物として活用ファできます。また、一時的な貸し出しなら、撮影スタジオや展示会などとして活用することができます。
こちらも制限のないリフォームの許可または契約とすれば、工場や倉庫をそれ以外の方法で活用することができます。
大きな建物を自由に使えることで、空間を生かした店舗とすることも魅力の一つです。
費用が抑えられる
マンションやアパートは、借り手側の故意による破損や故障であれば、費用の負担は必要です。しかし、新しい借り手に引き渡す前のリフォームは、オーナー側が負担することになります。
しかし、テナント物件においては、その常識が変わります。工場や倉庫においてはテナント物件であり、借り手が必要な工事やリフォームの費用を出すことになります。もちろん、退去時の原状回復も借りて側の負担になります。
貸し出す物件は、綺麗な状態を維持したいです。そのためにリフォームや内装工事は欠かせませんから、費用の負担は減らしたいです。
利回りが良い
不動産投資で実際に収益を上げること、収益が見込めるのかは重要なことです。
実際に、利益として考える時には、物件を取得した費用に対して収入がどれくらいあるのかということです。
物件を取得する際に費用がどれくらいで回収できるのか？
マンションやアパートの場合には、見込める利回りは約5%だといわれています。立地条件や建築年数などによって前後するのが現状です。
これに対して工場や倉庫の利回りは約8〜10%とされるので、居住物件より高い利回りとなります。
利回りが高いということで、初期費用の回収から、収益となるまでが短い期間となります。
立地条件は拘らない
不動産投資において、必須条件っとして挙げられることに「立地の良さ」があります。
家族構成や生活、利便性を考慮した土地に建っている方がいいとされています。
・駅から近い
・商業施設が近い
・教育環境が良い
主にこのような土地、建物が選ばれる確率が高いということです。
しかし、この立地条件が全ての建物に必要な条件なのかといえば、決してそうではありません。比較的、この条件が求められるのは、居住用です。
工場や倉庫の場合、法令などでこうした立地には建設ができないケースもあります。また、借りる理由が倉庫としての活用なら、高速道路へのアクセスの良さや、主要道路に近い方が良い立地条件とされます。
つまり、立地の良さを考える必要がないのです。
工場や倉庫による不動産投資のデメリット
工場や倉庫による不動産投資のメリットが分かったところで、デメリットについても確認していきましょう。
ここまでに建物の大きさや土地の広さというのがメリットになるとご紹介をしましたが、そのメリットがデリッとになるようなことがないのか気になるところです。
固定資産税が高い
やはり、建物の大きさや土地の広さにによって、固定資産税が高くなります。物件としてはマンションやアパートより価格が高いですから、税金も同じように高くなります。
また、これはマンションやアパートのメリットになりますが、居住用物件の土地は固定資産の軽減措置があり、仮に広い土地や大きな建物であっても、工場や倉庫より税金対策がしやすいのです。
賃貸の未納が発生しやすい
大きな建物ですから、賃貸料は高額になります。これは用途によって振り幅は大きいですが、全体的に賃貸が高いことがいえます。
高い賃貸料ですから、事業が軌道に乗れば問題はありませんが、上手くいかない時には賃貸料が滞納される可能性が高くなります。
また、先にもご紹介したように、借り手が企業や会社経営者である可能性が高いです。これは一見、安定した賃貸収入が見込めるようですが、母体となる企業が倒産するリスクもあるので、未納分が回収できないケースも考えられます。
こうしたトラブルは長引く確率が高いので、貸し出す前に企業の状態を確認することをオススメします。
建物の大きさと土地の広さは紙一重
ここまでメリットとデメリットをご紹介しました。
こうして確認してみると、工場や倉庫の建物の大きさと土地の広さは、良くもあり悪くもあります。
リターンはいいけどハイリスクとなることも考えられるので、物件を購入する際にはリサーチを徹底的に行う必要があります。
早く利益を出したいと焦るとよくありませんから、長い目で利益を上げ続けることができるのかを考えてみる方が上手くいく確率が高いです。
不動産投資でできる節税
不動産投資における節税対策についてご紹介します。
まずは、購入費用、メンテナンス費用を経費と計上してください。
こうすることで、できる節税はこちら。
・課税所得を減らす
・所得税と住民税を減らす
先ほども話したように、長い年月をかけて利益を上げていきます。ですから、最初は赤字になる覚悟は必要です。
こうしてできた赤字は「損益通算」で給与と相殺して課税所得を減らすのです。
そして、購入費用は「減価償却」として、一年ではなく複数年は経費とできます。
高額のものを購入する際、この場合は工場や倉庫の建物ですが、減価償却として計上する方が結果的に節税対策とできます。
まとめ
不動産投資という、建物の価値にフォーカスしてご紹介しました。
日本の建物は非常に優れていますから、使い道を探して必要とする人に貸すというのは、賢い使い方です。
しかし、リスクが大きいことも理解する必要があります。詐欺などもあるので、しっかり調べてから購入を検討してください。
良い物件を活かしていきましょう。
