建築物の敷地は、2ｍ以上の接道が必要になります
建築物の敷地は、法42条に規定する道路に2ｍ以上、接する必要があります｡
(法43条 自動車専用道路などは、接道対象道路に該当しません)
ただし､特定行政庁が、交通上において支障ないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合や、
災害のときの公益上、必要な応急仮設建築物などは、接道義務を免除されます｡
百貨店や映画館などの特殊建築物や大規模な建築物には､避難、
または、通行の安全を十分に確保するために､地方公共団体の条例で、
敷地が接する道路の幅員や敷地が道路に接する部分の長さの制限を付加できます｡
(法43条2項により各地方の実情に合わせて定めることができます。)
道路と敷地に高低差がある場合には、道路に通ずる階段や傾斜路などが必要となります｡
一般には、道路と敷地の間に水路がある場合は、法43条のただし書き許可を得ることなどにより、
接道条件を満たすことができます｡
側溝は、道路幅員に含まれますが、法敷は含まれません
法42条1項の道路幅員は、道路境界線間の水平距離のことをいいます。
側溝は、道路幅員に含まれますが､法敷はこれに含まれません｡
道路の定義について|第４条１項と2項とは？
「道路」とは、下記に示すものをいいます。：第42条
(1) 42条1項道路（幅員4ｍ以上のもの）の４項目について
① 第1項1号：国道、県道、市道、高速自動車道。
② 第1項2号：都市計画法、土地区画整理法による道路等。
③ 第1項3号（法以前道路）：建基法の規定が適用されるに至った際現に存在する道。
④ 第1項5号（位置指定道路）：土地を敷地として利用するため、私道として築造する道で特定行政庁から位置の指定を受けたもの。
(2) 42条2項道路（二項道路）について
建基法の規定が適用されるに至った際に、現に、建物が立ち並んでいる幅員1.8ｍ以上、4ｍ未満の道路をいいます。
二項道路には、「セットバック」が必要になってきます。
「セットバック」について
4m未満の道路に接している敷地において、道路の境界線を後退させることをいいます。
セットバックした部分には、自分の敷地であっても道路とみなされます。
したがって、建物を建築することはできません。
また、建ぺい率、容積率の基本となる敷地面積に含めることもできません。
ただし、道路の反対側が、
崖、川、線路等の場合には、道路の端から4ｍの片側後退になることもあります。
接道義務について
敷地の接道について
建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接していなければなりません。
つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅等の建築物を建てることができません。
ただし、大型ショッピングモール等の大規模建築物の接道の長さは規模に応じて異なってきます。
二項道路の場合には、道路後退線を道路境界とみなし、その間口が2ｍ以上接していなければなりません。
敷地等と道路との関係：第43条とは？
建築物の建築について規定する法律にあります。
建築基準法の第43条1項には、下記のような条文があります。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除きます。第44条第1項を除き、以下同じになります。）に、2ｍ以上接しなければなりません。
この義務のことを、接道義務（せつどうぎむ）といいます。
接道義務は、都市計画区域、または、準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定になります。
都市計画区域外（都市計画決定されていない区域）では、接道義務は生じません。
これは、道路は防災活動や避難活動の手段となって、また、道路が日照・通風の確保等、生活をする上で、
重要な役割を担っていることに起因します。
「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び、保全する必要がある区域（都市計画区域）」
には、接道義務が課せられます。
整備・保全の必要のない都市計画区域外には接道義務は及びません。
都市計画区域外では、接道義務はありません。
敷地と道路の関係について |接道義務を満たす2つのポイント
「接道義務」を満たすポイントが、２つあります！
① 敷地が２ｍ以上の道路に接面していますか？
敷地が道路と接面している部分を「接面間口」といいます。
この接面間口が、２ｍ以上あるかないか、というのが重要な１つのポイントになります。
旗竿敷地において、道路と接面する部分が２ｍ未満の場合には、建築不可能な土地となります。
当然ですが、土地の価値は無いに等しくなります。
隣接地を買い増して、接面間口を２ｍ以上にするなどという対策が必要となってきます。
② 接面する道路が、建築基準法上の道路ですか？
道路でしたらどんな道路でも良いという訳ではありません。
建築基準法の条文の中では、「道」と「道路」という用語を明確に使い分けています。
道路は、どのようなものが建築基準法上の道路に該当するかが規定されています｡
したがって、いくら２ｍ以上が道に接していても、建築基準法上の道路が、
非該当な道に接しているのでは建築不可能な土地となります。
旧来からの街中では、意外と多く建築不可能な土地があります。
現在は、建物が建っているけれど、再建築は不可能だったりする場合もあります。
建物が建っているからといって、接道義務を満たしていると安易に考えるのは間違いです。
建築基準法上の道路は、建築基準法の第４２条にまとめられています。
アパートや大規模物件など特殊建築物の接道義務について
大規模な建築物やアパート等の共同住宅、ホテル、工場、病院、診療所などの特殊建築物については、
建築基準法や同法施行令の規定よりも、制限を強化する条例を定めることができます。
それぞれの都道府県の条例や施行令を確認する必要があります。
東京都を例にとり、どのような制限が付加されているのかを下記にまとめてあります。
大規模建築物の接道要件
延べ面積1,000㎡を超える建築物の敷地は、その延べ面積に応じて、下記に掲げる長さ以上道路に接しなければなりません。
東京都建築安全条例第４条（建築物の敷地と道路との関係）
「延べ面積」 「長さ」
1000㎡超、2000㎡以下 6ｍ以上
2000㎡超、3000㎡以下 8ｍ以上
3000㎡超 10ｍ以上
（尚、２棟以上ある場合には、その延べ面積の合計）
特殊建築物の接道要件
アパート等の共同住宅、ホテル、工場、病院、診療所などの特殊建築物については、
その床面積に応じて、次に掲げる長さ以上、道路に接しなければなりません。
床面積とは、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計を指します。
東京都建築安全条例第10条の3（道路に接する部分の長さ）
「床面積の合計」 「長さ」
500㎡以下 4ｍ以上
500㎡超、1000㎡以下 6ｍ以上
1000㎡超、2000㎡以下 8ｍ以上
2000㎡超 10ｍ以上
（どんな用途の建物が特殊建築物に該当するかは、東京都建築安全条例の第９条に記載）
路地状敷地の接道要件について
路地状敷地について、接道に制限が付加されている場合が多いです。
路地状敷地は、旗竿地、敷地延長（しきえん）、延長敷地（えんしき）、
不動産鑑定の用語では、袋地（民法上は無道路地を袋地と呼びます）など、色々な呼び名があります。
全て同じような形状の土地を意味しています。
道路と建物が建築可能な部分（有効宅地部分）との間に、通路となる部分（路地状部分）がある土地になります。
敷地の細分割をした際などに奥の土地がこのような形状になりがちです。
県条例（路地状部分の敷地と道路との関係：第６条）
建築物の敷地（法第43条第１項のただし書の規定による許可を受けた建築物の敷地、並びに、前条、及び、次条の規定の適用を受ける敷地を除きます。）が、
路地状部分のみにより、道路に接する場合に、その路地状部分の幅は、次に掲げる区分に応じ、それぞれ当該右に定めなければなりません。
ただし、建築物の周囲の空地の状況やその他、建築物の敷地、及び、周囲の状況により、知事が安全上、及び、防火上支障がないと認める場合は、この限りでありません。
「路地状部分の長さ」 「路地状部分の幅」
15ｍ未満の場合 2ｍ以上
15ｍ以上25ｍ未満の場合 2.5ｍ以上
25ｍ以上の場合 3ｍ以上
法第86条、第1項、若しくは、第2項、又は、第86条の2第1項の規定による認定を受けた建築物に対する前項の規定の適用につきましては、
これらの建築物は、同一敷地内にあるものとみなします。
県条例（路地状部分の敷地と道路との関係：第７条）
用途に供する建築物で、その部分の延べ面積（同一敷地に2以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計）が、
200㎡を超える敷地（法第43条第1項、ただし書の規定による許可を受けた建築物の敷地を除きます。）が、
路地状部分のみによって、道路に接する場合におけるその路地状部分の幅は、下記に掲げる区分に応じ、それぞれ当該右に定めなければなりません。
ただし、建築物の周囲の空地の状況、その他、建築物の敷地、及び、周囲の状況により、知事が安全上、防火上、
及び、衛生上支障がないと認める場合には、この限りでありません。
「路地状部分の長さ」 「 路地状部分の幅」
15ｍ未満の場合 4ｍ以上
15ｍ以上25ｍ未満の場合 4.5ｍ以上
25ｍ以上の場合 5ｍ以上
