建築における容積率13ケースについてのまとめ

目次

容積率って何ですか?

同じ広さの土地でも、建てられる建築物が違う容積率。

容積率によって、土地価格にも影響します。

失敗しないためにも、建築前に容積率について知りましょう。

「容積率についての考え方」

容積率の前に、「容積(ようせき)」の意味を思い出してみて下さい。

「容積(ようせき:立体によって占められる空間の大きさ・体積)」(出典:国語辞典)

「体積(容積)の求め方」は小学校の算数の授業で習っていると思います。

容積を求める公式は、小学生の時に「たて×よこ×高さ」と習っています。

容積(体積)とは「高さ方向」の寸法も含めた、立体(空間)を表します。

宅配便を例にとってみても、送る物の立体の寸法で料金が変わります。

建築物も立体物であるため、「坪」や「平米(㎡)」といった平面だけではなく、

高さ方向も含めた「容積」について法的に制限を加えているのです。

容積(立体物)に対する制限がなく、

坪数などの平面の面積だけで建物を建てることができてしまった場合には、

建物は、どれだけの高さでも広さでも可能になってしまいます。

建築基準法で容積率が定められていなければ、

あなたの土地に高層ビルを建築することも可能になってしまいます。

そうなると、街全体では、統一感がない無秩序な状態になります。

そこで、たて(高さ)方向にかけられた法的制限のひとつが「容積率」になります。

容積率は、「土地に対してどれだけの大きさの建築物を建てることができるのか」

を表した割合です。

これは、土地ごとに法的に定められています。基本的には、容積率の割合が大きいほど、

広い面積の建物を建てることができます。

しかし、容積率は、建築基準法も含め、

都市計画法といった法律が相互に関係しています。

容積率だけで建物の大きさや広さが決まるわけではありません。

容積率には、都市計画に基づいた「指定容積率」と、

建築基準法や前面道路の幅による「基準容積率」があります。

このように、容積率は、複数の法律や決まり事にまたがっているため、

建築・不動産の素人には分かりにくい仕組みとなっています。

 

「容積率について」

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のこと【法52条1項・2項】

容積率の最高限度は都市計画により、

用途地域ごとに定められた範囲で指定されています。

容積率の最高限度当該敷地に接する前面道路の幅員が12m未満の場合には、

用途地域ごとに定められた数値を幅員に乗じた値と、

指定容積率のいずれかの厳しい方が規制値となります。

注.)水路をまたいで道路に面する敷地の場合には、

①敷地と道路に橋などが渡っている

②その橋の幅員が2m以上

上記(①・②)の2つを満たしていれば、水路をまたいだ道路を全面道路として

扱うことが可能になります。

ただし、水路は道路ではないので、道路幅員には含まれません。

 

容積率とは

容積率とは、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合になります。

例えば、100平方メートルの敷地に、延床面積(各階床面積の合計)が

150平方メートルの建物があれば、

容積率は150%ということになります。

このときに各階の床面積の割合や階数は関係ありませんので、

1階が100平方メートル、2階が50平方メートルの2階建てでも、

逆に1階が50平方メートル、2階が100平方メートルの2階建てでも

同じ容積率となります。

同様に、各階が50平方メートルの3階建ても、

各階が30平方メートルの5階建ても、

延床面積は同じ150平方メートルであり、容積率は変わりません。

 

都市計画と前面道路の幅員で決まる容積率の限度について

それぞれの敷地に対して適用される容積率の限度は、都市計画で定められた

「指定容積率」と「前面道路による容積率」のうち、

どっちか厳しいほうの数値となります。

都市計画による「指定容積率」は、用途地域との組み合わせに応じ、

50%~1300%の間で定められます。

それに対し、「前面道路による容積率」は、

敷地の接する道路の幅員が12m未満の場合に適用されます。

原則として、住居系の用途地域では道路幅員×0.4、

その他の地域では道路幅員×0.6で求められます。

前面道路の幅員が12m以上の場合には、

指定容積率がそのまま、敷地に適用される容積率の限度となります。

 

例えば、住居系地域で指定容積率が200%の敷地でも、

前面道路の幅員が4mの場合では、

4m×0.4で求めた160%が実際に適用される容積率です。

前面道路の幅員が4m未満で、建築基準法による「法42条2項道路」の場合には、

道路幅員を4mとみなす代わりに、

容積率などの計算対象となる敷地面積から

(注.)セットバック部分を除外しなければなりません。

また、角地や両面道路の敷地など、前面道路が2つ以上ある場合には、

そのうち最も広い道路の幅員を適用することができます。

 

(注.)敷地のセットバック

建築物の敷地は、原則として、建築基準法に定める幅員4m以上の道路に、

間口が2m以上接していなければなりません。

古くからの市街地などには幅が4mに満たない道路が数多く存在します。

そのため、建築基準法が適用される以前(昭和25年11月23日以前)、

または、都市計画区域に編入される以前から存在し、

それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4m未満の道路で

特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。

このような道路を「42条2項道路」、あるいは単に「2項道路」、

または「みなし道路」などといいますが、

その指定を受けているか否かがポイントになります。

建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、

道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければなりません。

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することにより、

将来的に4mの道路幅員を確保しようとするものであり、

この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。

不動産の広告などでは「SB」と略し、その面積が表示されている場合もあります。

 

既存の道路中心線から2mの位置が敷地と道路との境界線とみなされるため、

セットバックした部分の土地は、たとえ個人であっても、

建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、

セットバック部分に塀や門などを立てることもできません。

ここに植木鉢などを並べて置いている風景をよく見かけますが、

本来は置いてはいけません。

また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、

向かい側の道路境界線から4mの位置まで一方的にセットバックをする必要があります。

なお、特定行政庁により道路の最低幅員が6mと定められた区域では、

セットバックが道路の中心線から3mのラインに設定されます。

建築物敷地の接道義務は、原則として、都市計画区域、及び、

準都市計画区域内に限り適用される規定のため、

それ以外の地域では建築基準法による敷地のセットバックがありません。

 

容積率の異なる2以上の地域に敷地がまたがる場合について

敷地の一部が容積率の異なる2以上の地域にまたがっている場合には、

それぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、

それを合計したものが敷地全体での限度となります。

この延床面積の限度の合計数値を敷地全体の面積で割れば、
敷地全体に対する容積率となり、これを「加重平均」といいます。

このとき、容積率の計算上において建物の配置に制限はありませんが、

各種の斜線制限などによる制約を受ける場合があることに注意しなければなりません。

 

「容積率の制限」

・第一種低層住居専用地域

①指定容積率都市計画で定めます(%)

50~200(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

 

・第二種 低層住居専用地域

①指定容積率都市計画で定めます(%)

50~200(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

 

・第一種中高層住居専用地域

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.6)

 

・第二種中高層住居専用地域

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.6)

 

・第一種住居地域[*1]

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.6)

 

・第二種住居地域[*1]

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.6)

 

・準住居地域[*1]

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.4

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.6)

 

・近隣商業地域[*1]

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

・準工業地域[*1]

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~500(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

・商業地域

①指定容積率都市計画で定める(%)

200~1,300(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

・工業地域

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~400(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

・工業専用地域

①指定容積率都市計画で定める(%)

100~400(%)

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

・無指定

①指定容積率都市計画で定めます(%)

250~400%で記載指定容積率のうち、

特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定めます

②前面道路による容積率

前面道路幅員に応じた数値(幅員<12mの場合)(×100%)

幅員最大の前面道路幅員(m)×0.6

(ただし、特定行政庁指定区域内では前面道路×0.4または0.8)

 

*1 高層住居誘導地区(都市計画による容積率が400%、

または、500%に定められた地区に限られ指定)内では、

住宅部分の床面積≧延べ面積×2/3に限り、法定容積率の1.5倍以下で、かつ、

政令が定める方法で算出した数値内で、都市計画で定め足られた数値によります。

容積率が異なる敷地の場合には、加重平均により容積率を求めます【法52条7項】

 

敷地が2以上の異なる容積率の地域にまたがる場合には、

各地域に属する敷地の部分の面積比に基づく加重平均により容積率の算定を行います。

 

・加重平均により容積率の算定方法

前面道路幅幅員<12mの場合

前面道路:6mと4mの2道路が全面道路の土地

A土地・・・商業地域・400%・300㎡・(全面道路a:6m 全面道路b:4m)

B土地・・・準住居地域・200%・200㎡・(全面道路b:4m)

注.)幅員の異なる2以上の道路に接する敷地では、

幅員の最も大きい道路幅員を前面道路幅員とします。

 

A部分:6m×6/10=360%<400% ∴360%を採用

B部分:6m×4/10=240%>200% ∴200%を採用

注.)前面道路が幅員12m以上の場合、指定容積率の数値となります

 

敷地全体に対する容積率:

最大許容容積率=300㎡×360%+200㎡×200%/300㎡+200㎡=296%

 

容積率の計算の仕方について

(容積率の計算例:条件)

・敷地面積 300㎡

・うち、200㎡が第一種住居地域で、指定容積率は300%

・うち、100㎡が近隣商業地域で、指定容積率は400%

・道路幅員に対する係数は、いずれも原則どおりとします。

 

第1種住居地域部分の容積率は、6m×0.4により240%となります。

この場合、敷地全体が接する道路のうち広いほうを採用できますから、

4mではなく、6mをもとに計算します。

近隣商業地域部分の容積率は、6m×0.6により、360%となります。

 

延床面積の限度について

第1種住居地域部分  200平方メートル×240%=480平方メートル

近隣商業地域部分  100平方メートル×360%=360平方メートル

敷地全体に対する限度  480平方メートル+360平方メートル=840平方メートル

 

敷地全体の容積率について

840平方メートル÷300平方メートル(敷地面積)=280%

・地下部分の容積率不算入

住宅の用途として使用する地階部分は、

その建物全体の住宅部分の床面積の合計の3分の1を限度とし、

容積率算定上の延床面積から除外することができます。

例えば、専用住宅で、1階、及び、2階がそれぞれ60平方メートル、

地階が30平方メートルだと想定すると、

その合計150平方メートルの3分の1は50平方メートルであり、

地階が全て除外されることになります。

また、1階、及び、2階がそれぞれ50平方メートル、

地階が80平方メートルだと想定すると、

その合計180平方メートルの3分の1は60平方メートルであり、

地階のうちこれを超える20平方メートル(80-60)が加えられ、

容積率算定上の延床面積は120平方メートルになります。

専用住宅の場合には、地階を造ることにより、

容積率が最大で5割増しまで緩和されます。

なお、この緩和措置が適用される地階については、

天井の地盤面からの高さが1m以下であること

(1mを超えて地表に突き出していないこと)、

そして、地階の床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上であること

(室内空間の高さの3分の1以上が地下にあること)

などの要件を満たさなければなりません。

 

車庫の容積率不算入

建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、

各階床面積の合計の5分の1を限度として、

容積率算定上の延床面積から除外することができます。

車庫が30平方メートル、1階の車庫を除いた部分が50平方メートル、

2階が70平方メートルだと想定すると、

その合計150平方メートルの5分の1は30平方メートルであり、

車庫部分の床面積がまるまる除外されることになります。
合計床面積の5分の1を超える大きさの車庫については、

超えた部分が容積率算定上の延床面積に加えられます。

ちなみに、この車庫の緩和規定と上記の地階の緩和規定は併用することができます。

なお、これらの緩和規定は、あくまでも容積率算定上のものであり、

他の規定や制限における延床面積の計算では除外されませんから、

混同がないように注意しなければなりません。

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