工場建設の土地探しの３つの方法と考慮すべき３つのポイントとは？

2019年4月20日

　工場の新設や増設することになった場合、まず初めにしなければならないのが建設するための土地の確保です。
ひとえに土地の確保といってもその土地の地盤として適しているかどうか、法規制の面で適しているかどうか、用地取得費用が予算と見合っているかどうかなど考慮すべき点が多くあります。
また、初めて工場を建てる場合には土地探しで壁にぶつかることも少なくありません。
今回は工場建設をする場合の土地探しの３つの方法と考慮すべき３つのポイントについて見ていきたいと思います。

工場建設のための土地探しの方法は主に３つ

　工場建設のための土地探しにはさまざまな方法がありますが、今回は３つの方法を紹介します。
・一つ目は不動産売買や土地開発を行っている一般企業を通して探す
・二つ目は工場を建設したい自治体に相談する
・三つ目は中小機構などの独立行政法人に相談する

一般企業を通して探す

　ひとつめは、不動産会社、土地開発会社などに相談して土地を探してもらう方法です。工場用などの事業用地を専門に取り扱っている会社も多数あり、インターネット上などでも比較的探しやすいことが多いです。また、一般企業なので都道府県をまたいで用地を探すことも可能です。

自治体への相談

　二つ目は自治体の窓口に相談してみる方法です。建設したい場所が決まっている場合、建設予定地の自治体であれば、土地の形状や法律上問題ない土地を紹介してくれる可能性が高く、活用してみる価値がある方法です。都道府県単位で窓口を設けている場合が多いです。ここでは、東京都と愛知県の窓口を例にあげて紹介します。

東京都企業立地相談センター

　東京都企業立地相談センターは、東京都で企業立地を検討されている企業や個人事業者を対象に、都や都内区市町村の支援制度の紹介や、区市町村・不動産事業者と連携して、事業用地、空きオフィス、空き工場、空き店舗情報の紹介を行う相談サービスです。企業立地に特化した不動産ノウハウを持つ専門スタッフによる総合的な相談窓口です。

産業立地サポートステーション・愛知

　愛知県が企業の産業立地を応援するために開設したのが「産業立地サポートステーション・愛知」です。企業立地よろず相談所として、工場用地や優遇施策等の立地関連情報の提供だけでなく、人材確保など、産業立地にあたって企業が抱える様々な問題・課題の相談を受けています。また、東京でも相談ができるように愛知県東京事務所も開設されています。

独立行政法人への相談

　３つ目は、独立行政法人などの機関への相談です。自治体と同じように相談に乗ってくながら、一般企業のように都道府県にまたがる土地探しなどの相談にも乗ってくれます。また、独自の支援制度なども構築されているので一度相談してみることをお勧めします。

例えば、中小企業基盤整備機構では、全国各地に工場用地を整備しています。中小企業への支援を目的とした団体であるため、価格も適正なことが多く、土地選定の候補としてはもちろん、1つの基準として考えることができますので、参考になります。そのほか、ＵＲ都市機構などでも相談を受けてくれるそうです。
ここまで、土地を探す方法を紹介してきましたが、次に探すときに考慮するポイントについて見てみましょう。

土地探しに置いて考慮するポイント

　工場の用地として適しているかどうかは、主に３つの視点が必要です。
・一つ目は立地条件（法的規制、敷地の状況、地盤や障害物の状況、地歴、道路の状況、周辺環境、インフラの整備状況）の確認
・二つ目は予算と購入費用
・三つ目は支援制度の確認
次にそれぞれのポイントを見ていきます。

立地条件の確認

　工場建設における立地条件とは法的規制、敷地の状況、地盤や障害物の状況、地歴、道路の状況、周辺環境、インフラの整備状況などを指します。ひとつひとつの条件は以下のとおりです。

法的規制

　土地にはさまざまな法的規制があります。建築基準法では、地域を区分しそれぞれの地域の特性に応じて、建築できる建物の種類などを定めています。これを「用途地域による建築物の用途制限」と言い、住宅地域、商業地域、工業地域の3つに大別されており、工場建設できる地域は、原則として工業地域となります。
また、この用途地域に対応して、敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）や延床面積の割合（容積率）が制限されています。
それ以外にも、自治体別のの条例や地区レベルでの規制が設定されている場合や、工場立地法などによる制限を受ける場合がありますので、個別で事前の確認が必要です。

敷地の状況

　建設したい工場のために、土地の面積は十分か、敷地内の高低差はどの程度か、敷地境界が明確になっているかなど、敷地の形状や権利関係などについて確認します。

地盤や障害物の状況

　地盤によって、建物の沈下を防ぐための杭が必要となる場合があります。杭の長さは、支持地盤までの深さによって変化するため、工事コストに影響します。工場建設において、地盤はとても重要な部分なので必ず確認が必要です。また併せて従前の工作物や地中埋設物が残っていないかなどの確認も必要です。

地歴

　水害などの自然災害が発生しやすい場所ではないか、また造成された土地であれば、切土か盛土かといったような、土地の歴史を確認しておく必要があります。また、近年では土壌汚染が深刻な問題になってきていますので、きちんと法律に従って調査が行われているかという確認も必要です。

道路の状況

　接する道路の道幅や交通量、敷地への出入りのしやすさ、また規制により道路境界線から一定距離のセットバックが必要という土地もありますので、注意が必要です。工場の場合、建設中および稼働後も車の出入は必須になるので大事な条件のひとつです。

周辺環境

　線路や幹線道路からの騒音・振動、電波障害の有無、近隣住民の状況、交通機関へのアクセス、製品・資材などの物流環境、自社の実情に合った環境の土地を選定します。昼と夜の環境変化や、季節による変化、将来の都市計画にも配慮することが大事です。

インフラの整備状況

　電力、ガス、上下水道について、種類・レベルや敷地内への供給状況などを確認します。何もないところだと、インフラ整備のコストもかかることになります。

予算と購入費

　上記の条件にのっとって、希望に合致した土地が見つかったとしても、購入費用が計画予算内でなければ、事業として成り立ちません。極端に予算をオーバーするような場合は、計画条件や希望条件を見直す必要があります。また、実際の土地の価格以外にも、税金や登記費用、不動産業者などへの手数料、造成や整地が必要な場合の費用など、土地購入と工場建設以外の費用についての考慮が必要です。

支援制度の確認

　工場用の土地を取得する場合工場の誘致に積極的な自治体などでは、助成制度を設けているところがあります。
例えば、愛知県豊川市の場合、「御津1区第2期分譲用地企業立地支援制度」というものがあります。これは御津1区への企業立地を推進し、産業の振興・雇用の拡大を目指すための制度で、愛知県企業庁から御津1区第2期分譲用地を取得し、取得後3年以内に自らが操業するために工場等を新設する企業に、土地取得などの助成金が出る制度です。
土地取得には助成金はでなくても工場建設には出る場合など、いろいろな助成金があるので、工場建設を検討する場合には必ず自治体に確認してみましょう。