コロナウイルスによって経済は止まり、会社の倒産、解雇という言葉を多く聞くようになりました。
緊急事態宣言が解除され、いよいよこれから盛り返すというタイミングです。
しかし、こうした不況の中でも業績を伸ばしているジャンルがあります。それが「マンション」です。
マンションといっても、中・低層のマンションではなく、高層マンション、いわゆる「億ション」と呼ばれるような高級マンションの売れ行きが好調なのです。
いったい、どんなところに魅力があり、購入を希望する顧客がいるのでしょうか？また、新築だけでなく中古マンションを希望させる顧客はどこに魅力を感じているのでしょうか？
今回は、マンション購入希望をする顧客を考え、その建設業界も好景気となるポイントを考えていきます。
築50年の中古マンションが売れる
都心を中心とした中古マンションが売れています。平均価格は4000万円以上です。販売が上昇しているのは、緊急事態宣言中からで経済が不安定な頃から始まっています。
中古マンションと聞けば、建物や部屋の間取りなど、古さが感じられます。そのため、中古マンションの購入条件にも築10年〜20年といったところが販売の中心になります。
しかし、販売状況を調べてみると、築50年以上というマンションも売れており、場所など条件によっては今でも「億ション」として売れるマンションも存在します。
築50年のマンションへの不安
日本は地震大国ですから、耐震に強い建物が多くあります。もちろん、築50年のマンションでも中古とはいえ、それなりの耐震強化がされています。
しかし、築五十年のマンションには2つの不安があります。
旧耐震基準
大地震と呼ばれる地震を経験するたびに、日本の建築基準法は見直され、改正をしています。1950年に制定されてから、耐震基準については「1971年、1981年、2000年」に大きく改正が行われています。
例えば、マンションが築50年の場合です。耐震の確認申請を1981年5月31日までに受けているので「旧耐震」となります。
つまり、当時の基準で耐震はクリアしているものの、1981年6月1日以降の「新耐震」をクリアしているかはわかりません。
建物の耐震、古さの対応に限界がある
マンション購入時に一番に考えるのは、やはり耐震です。耐震がしっかりしているかは、確実に質問されるところです。しかし、実際には「旧耐震」をクリアしているだけなので、万全であるとはいえません。
この部分においては、偽ることなく顧客に話をした上で、購入を検討することを伝える必要があります。
また、間取りや設備については、柱や壁が多くて狭い感じがする物件もあります。外壁を塗り替えたり室内の一部をリノベーションすることは可能ですが、耐震をさらに強化することに限界があります。
建物への不安が残ることを、顧客がどう受け止めるのか？また、不動産会社や建設会社がどのように対応して説明をしていくのか、重要なポイントになります。
築50年でも売れる2つの理由
古いこと、耐震も万全でないことを知りながら、中古マンションを購入するのでしょうか？
売れる理由としては、2つあります。
新築のようにきれいであればいい
現在住んでいるところが、結婚して家族が増えたり、子供が独立して家族が減ったりと、生活が変わるタイミングがあります。こうした時に購入の条件として考えるのはこちらです。
・今より広い間取りを希望
・広さより生活のしやすさ
・環境が整っている
・交通の利便性
このうような条件から、予算とも照らし合わせながら見つかったのが中古マンションとします。汚れていたり、改修が必要な物件であれば、購入は見送られます。
しかし、新築には及ばなくても、部屋は綺麗にリノベーションしてあり、リモートワーク対応であったりと、今の生活基準にも対応しているマンションであれば、十分に売れる可能性が高くなります。
立地条件・ステイタス
マンションの立地条件は、価格に大きく影響します。都心に近いところ、地方都市であっても駅前の好条件の立地であれば、中古マンションでも「億ション」として売り出すことができますし、購入を希望する顧客もいます。
立地が良いところは、不動産会社においても常に高額物件ばかりが用意されています。購入は難しいと思っていても「住んでみたい」と誰もが思う場所です。ですから、高額物件であってもニーズが高いのです。
新築では無理でも、中古となれば購入を考えてもいいという顧客は少なくないので、立地条件がいい、中古でも十分に住める、だから今でも「億ション」として販売されます。
地方都市でも高層マンションが建設される理由
高層マンションと聞けば、東京・大阪・名古屋といった、日本でも主要都市と呼ばれる都心に集中して建設されるイメージがあります。
実際に、価格は1億円以上であり、東京においては「それ以上の販売価格なのでは？」と言われるほどです。
しかし、最近の高層マンションの需要はベットタウンと呼ばれる地方都市にも急増しています。どんなメリットがあり、高層マンションが建設されているのでしょうか？
駅前の再開発
多くの地方都市では、これまでの産業であったり古い駅ビルでの集客が見込めなくなり、再開発へと乗り出しています。
駅も街の建物も、耐震基準や老朽を理由に立て直しや取り壊しが進んでいます。そこで考えられたのは、新しく誘致ができる事業の呼び込みや「住みたい」と思える町づくりです。
これまでの古い建物は、建物の耐震だけでなく設備や建物内の老朽化が進み取り壊されるケースがほとんどです。
高層マンションを建設するためには、十分な土地の広さが必要ですし、鉄骨の場合は十分な土台作りが必要となります。駅前の再開発は、この条件を満たしています。
都心へのアクセスがいい
全ての地方都市で高層マンションが、建設されるわけではありません。
やはり、都心へのアクセスが重視されます。電車を使って、30分〜1時間、東京であれば2時間ぐらいが通勤圏内と言われます。
中には、新幹線を利用して通勤をする人もいますから、県外であることは問題ではなくなります。これは東京だけでなく、大阪・名古屋でも可能なので、思いがけず通勤圏内の地方都市として名乗り上げることができます。
金額が下がる
都心であること、住むことでのステイタス、ちょっと無理しても住みたいと思う人がいれば、逆に金額的な無理はやめて、同じ予算でも広くて快適な高層マンションを希望する顧客もいます。
例えば、都心へのアクセスのいい沿線での高層マンションを探しているとします。都心から約30分以内の駅であれば、販売価格はまだ高額です。しかし、同じ沿線でも県をまたぐことで販売価格がぐっと下がるケースもあります。
何を重視するかで、どこの高層マンションにも魅力を感じてもらえるのです。
物件としての価値がある
ここまで顧客自身が住むことを想定していましたが、物件に価値があるのですから第三者に貸し出すということもできます。
いずれ住むまで貸し出す、逆に離れることになり貸し出す、貸し出す理由は様々ですが都心へのアクセスが良く、住む街として魅力があれば十分に賃貸物件として価値があります。
ただ住むために購入するというよりは、いずれ貸し出すことも見越しているなら、少しでも条件の良い物件、高層マンションがオススメです。
まとめ
いかがでしたか？
高層マンションに需要があること、中古マンションでも「億ション」は売れる理由がわかりました。
移住を考える人、会社の本社を地方に移転させるなど、社会の価値観が少しずつ変化しています。今後のマンション事業と建設される建物への興味が高まっているので、目が離せませんね。
