建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことをいいます。
建ぺい率を制限する目的は、敷地内に空地を確保し、通風や日照を確保するためです。
建ぺい率の最高限度は、都市計画で地域ごとに定められています。
※下記のいずれかに該当する場合には、建ぺい率の制限の適用が除外されます。
① 法53条1項2号から4号までの規定により、建ぺい率の制限が80％とされる地域で、
かつ、防火地域にある耐火建築物
② 巡査派出所や公衆便所、公共用歩廊など
③ 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が許可したもの
建築物を設計する際には、この敷地には、どれぐらいの面積の建物が建てられるか？
ということを考えます。
建ぺい率は、「その土地のどれぐらいを建物用に使えるか？」を定めたものになります。
その土地が、都市計画で地域ごとに定めてますので、建ぺい率が何%かを調べて下さい。
例えば、広さ200㎡の土地で、建ぺい率50%となると、
200㎡の50%＝100㎡を使って建物を建設できます。
200㎡で40%ならば80㎡までが建設可能ということです。
建ぺい率100%というような土地があれば、200㎡の土地をめいっぱい使って、
建物を建設できることになります。
駅周辺の商業地域では、「建ぺい率100%」という場所もあります。
さらに、商業地域では「隣の家にかかる日陰」に関する規制がないなどの理由により、
建物と建物がくっついたように建設した場合にも、違法ではありません。
建ぺい率が高ければ高いほど、建物用に活用できる面積が広くなりますので、
土地の利用価値も上がり、高額な土地になります。
逆に、建ぺい率が低いと、利用価値も下がります。
一戸建て住宅地に関しては、低い建ぺい率の土地の方が、
高層の建築物が建てれないため日当たりも妨げられず、安価な土地で人気があります。
同一敷地内に2つ以上の建築物がある場合には、
２つの建物の建築面積の合計から建ぺい率を算定します。
特定行政庁が指定する角地や、防火地域内の耐火建築物には、
建ペイ率の緩和規定があります。
（その敷地が防火地域の内外にわたる場合、敷地内の建築物のすべてが耐火建築物
であれば、防火地域内にあるとみなされます。）
・建ぺい率の制限と緩和条件について（1.～6.）
1. 用途地域：第1・第2低層住居専用地域、第1・第2中高層住居専用地域、工業専用地域
①一般の敷地 30％ 40％ 50％ 60％ のうち都市計画で定めたもの
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
2. 用途地域：第1・第2住居地域、準住居地域、準工業地域
①一般の敷地 50％ 60％ 80％ のうち都市計画で定めたもの
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
3. 用途地域：近隣商業地域
①一般の敷地 60％ 80％ のうち都市計画で定めたもの
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
4. 用途地域：商業地域
①一般の敷地 80％ のうち都市計画で定めたもの
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
5. 用途地域：工業地域
①一般の敷地 50％ 60％
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
6. 用途地域：用途地域の指定のない地域［✽3］
①一般の敷地 30％ 40％ 50％ 60％ 70％ のうち都市計画で定めたもの
②角地[✽1] +10％
③防火地域の耐火建築物[✽2] +10％
④上記②+③ +20％
✽1 各特定行政庁の角地指定基準に適合した角敷地、または、角敷地に準ずる敷地で、
特定行政庁が指定するものの内にある建築物
✽2 指定建ぺい率80％で、防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限はありません
✽3 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する数値になります
建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合について
建ぺい率が異なる敷地の場合には、加重平均により、建ぺい率を求めます。
建築面積の合計を敷地面積で割ると、敷地全体に対して適用される建ぺい率となります。
これを「加重平均」といいます。
この場合には、加重平均で求められた建ぺい率の限度以内であれば、
実際に建てる建築物の配置には制限されません。
敷地が2つ以上の異なる建ぺい率の地域にまたがる場合には、
各地域に属する敷地の部分の面積比に基づく加重平均により、建ぺい率の算定を行います。
加重平均（地域１と地域2）による建ぺい率の算定方法について
地域１ 敷地面積（A㎡）建ぺい率（a%）
地域2 敷地面積（B㎡）建ぺい率（b%）
↓
敷地全体の建ぺい率（％）＝（A×a）+（B×b）/A+B
例）建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合の計算について
（条件）200㎡の敷地：① 75㎡：70％ / ② 125㎡：50％
建築面積の制限は
75㎡×70％＝52.5㎡
125㎡×50％＝62.5㎡
合計115㎡（52.5㎡+62.5㎡）
敷地全体に適用される建ぺい率の上限は
115㎡÷200㎡＝57.5％（この建ぺい率以内なら、建物の配置は自由です。）
同じ敷地に2つ以上の建物がある場合について
同一敷地に、母屋と離れて、自分たちの住宅とアパートのように2つ以上の建物がある
場合には、その建築面積の合計により建ぺい率の制限を受けます。
建ぺい率の限度の建物を建てた後に、別棟の車庫や子供部屋などを建てようとすると、
建築違反になりますので注意してください。
防火地域内における建ぺい率の緩和について商業地域（指定建ぺい率がすべて80％）、
及び、近隣商業地域・第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・準工業地域で、
もともとの指定建ぺい率が80％の場合には、これが「制限なし」となり、
一切の空地を設けずに、敷地いっぱいの建築をすることが可能になります。
その場合には、隣地などとの「相隣関係」は別問題として考えなければなりません。
都市計画により「防火地域」（用途地域とは異なる規定で、用途地域に重ねて指定されます）
に指定された区域で、「耐火建築物」を建築する際には、建ぺい率が緩和されます。
その他の地域（指定建ぺい率が30％～70％の地域）で「防火地域」に指定されている
場合には、一律10％が加算されます。実際に「防火地域」の指定を受けるほとんどが、
商業地域になります。
なお、敷地が防火地域とそれ以外の地域（準防火地域または指定なしの地域）に
またがっている場合には、「その敷地内の建築物を全て耐火建築物とすれば、
その敷地は全て防火地域である」とみなし、建ぺい率の緩和を受けられます。
ただし、同じ敷地内に複数の建物があるときには、1つでも耐火建築物でないものが
あれば、この緩和は不適用となります。
この場合には、敷地にかかる防火地域の面積の割合についての規定はありません。
敷地のうちの一部でも防火地域にかかっていれば、
敷地全体を防火地域とみなすことができ、建築する耐火建築物の配置についても
特段の制限は受けません。
特定行政庁が指定した角地などにおける10％の緩和について
一定の角地などにある敷地は、建ぺい率が10％加算されます。
上記の防火地域における緩和と両方の条件を満たせば、＋20％ということになります。
ただし、角地などにおける建ぺい率の緩和は、特定行政庁ごとに基準が異なり、
自治体の条例などにより、具体的な適用要件が定められています。
適用要件には、2つの道路が交わる角度や、敷地と道路が接する長さの割合、
敷地面積の上限などがあり、角地であれば必ず緩和されるということではありません。
両面道路の場合や、片方が公園や河川などに接する場合に「角地に準ずるもの」とみなし、
緩和するかどうかなども、特定行政庁によって異なります。
また、敷地のセットバックが必要な狭あい道路に接する場合には、
「セットバックをして道路状に整備をしなければ、建ぺい率の緩和を認めない」ということもあります。
なお、「壁面線の指定」などがある敷地で、特定行政庁の許可を受けたときには、
建ぺい率の制限そのものが適用されない場合もあります。
意外と大きい？ 建ぺい率について
敷地が狭くなりがちな大都市部では、少しでも建ぺい率が大きな敷地の方が良いと
考える人が多いです。
高額な土地の有効利用のためにも、50％よりは60％、
60％よりは70％の敷地を考えたいところです。
しかしながら、建ぺい率が大きな敷地に、上限ギリギリまでの住宅を建てると、
庭は造れず諦めざるを得ません。
ただ、建ぺい率60％でも充分な敷地面積を住宅の面積に確保できます。70％になると、
建物の周囲に細長い空地が残るだけですから、小さな庭でも造ろうとするなら、
逆に建ぺい率は50％～60％程度あれば十分です。
建ぺい率100％の建物は存在しません
防火地域による建ぺい率の緩和では、もともとの指定建ぺい率が80％の場合に
「制限なし」となりますが、これを「100％」あるいは「10分の10」として解説している場合があります。
ところが、住宅に限らず、建物の建築面積や床面積は、
「壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」となっています。
つまり、壁などの厚さの半分は面積に含まれませんから、建物の外周で囲まれた面積
よりも建築面積のほうが小さくなります。
つまり、敷地のすべての境界線に沿って１ミリの隙間もなく建物を建てたとしても、
建ぺい率は100％になりません。
逆に、建ぺい率100％の建物を建てようとすれば、外壁の厚さの半分に相当する面積分を
「越境」しなければ実現できません。
よほどの事情が無い限り、建ぺい率100％の建物は存在することはありません。
