物流に欠かせない倉庫は、自社倉庫として買うことも賃貸倉庫として借りることもできます。
どちらにしても用途は同じですから、メリットがあり、利益を上げてくれる倉庫にしたいと考えます。
では、実際にどちらを選ぶことがいいのでしょうか？
様々な条件がありますが、基準となるポイントをご紹介します。
買うと借りるとでは違う
倉庫に限らず、住宅やマンションなど物件を選ぶ時には悩んでしまうものです。
まず決めなくてはいけないのが、タイトルにもあるように「買うのか、借りるのか」です。
- 買うとなれば、自社倉庫となり資産となります
- 借りるのであれば、賃貸倉庫なのでいずれ手放すことになります
また、倉庫が建っている土地についても同様です。
土地と建物は、別々に考えなくてはいけません。だから、住宅やマンションと違い広大な土地となる倉庫は、土地も高額となります。買うのか、借りるのか悩むところです。
では、買った場合と借りた場合と、それぞれに考えられるメリット・デメリットを考えてみましょう。
倉庫を買った場合のメリット
- 賃貸より全体の支出が抑えられる（賃貸料金が発生しない）
- 資産となるので、運用や不動産担保としても可能
- 倉庫として使用する制限がない
資産となり価値が上がれば自社倉庫として使用しなくなった後も、貸すことができるのも大きなメリットです。
倉庫を買った場合のデメリット
- 初期費用として多額の費用を用意する必要がある
- 業績に関係なく、銀行で借り入れた資金を返済しなくてはいけない
倉庫を買うことは、やはり企業としても大きな買い物です。
金銭面での苦労が考えられます。見積もりや修繕費用など概算はきちんと明確にしておきましょう。
倉庫を賃貸する場合のメリット
- 初期費用が抑えられる
- すぐに手放すことができる（契約内容による）
物件や契約内容にもよりますが、賃貸の場合は多額の費用を用意する必要がありません。また、倉庫移転や閉鎖となった場合も、すぐに手放すことができる手軽さはメリットです。
倉庫を賃貸する場合のデメリット
- 資産として残らない
- 建物に使用制限がある
- 賃貸料の値上げ交渉がある
使用制限や値上げ交渉などは、契約時に確認しておくことが必要です。100%都合よく使用することはできません。
そして、賃貸料の支払いを続けても資産になることはありませんし、終わりがないので買う場合より支払いが多くなることも考えられます。
倉庫を買うのも借りるのも意外と複雑！
当たり前のことですが、倉庫は誰かが所有しています。その倉庫が建っている土地にも所有者がいます。どちらも同じ場合もあれば違う場合もあります。別々に費用も発生しますから、さらに買うのか借りるのか？悩んでしまうところです。
土地も倉庫も購入する
初期費用として資金調達ができるなら、土地も建物を購入することができます。
完全なる自社倉庫ですから、敷地（土地）、建物への制限がなく自由に使用することができます。
この場合、課題となるのは稼働後のランニングコストです。
初期費用に投資したのですから、倉庫の収益は確実に上げたいところですが、返済があるため目標とする収益を得られるまでは年月がかかります。
土地を借りて倉庫を購入する
土地は、所有していることで価値が上がる場合があるので、地主が手放さないことがあります。
倉庫は自社、土地は借地となります。
地主から土地を借りる方法は、普通借地・事業用定期借地契約と種類があり内容が異なります。あらかじめ決められたことなので、十分に理解してから契約をしてください。
また、自社倉庫ですから建設に関する制限はありませんが、建物に手を加える時には必ず地主に許可をもらう必要があります。
土地も倉庫も借りる
多額の初期費用を用意する必要がなく、手軽に倉庫として活用することができます。
賃貸倉庫を選択する基準として多いのは、倉庫のある場所です。
拠点から離れる地方となると、倉庫として永続的に使用しないことも考えられるため、賃貸倉庫を選ぶことが多いのです。
月々の賃貸料金が発生すること、既存の倉庫であるため改修するなど賃貸とは別に修繕費が発生することもあります。
その他のケースについて
ここまでのケースは、倉庫を必要とする企業と、土地や倉庫を所有する地主・所有者という当事者同士による契約ケースをご紹介しました。
その他のケースとしては、ここに投資家が参入するというケースです。
自社倉庫を建てたい、または土地を購入しなけらばいけないなど、思った以上に初期費用が必要とさなれば、企業側も頭の痛いところです。
そこで、第三者として投資家が介在させて、企業側と所有者との契約をまとめます。
倉庫として収益を上げたり、資産価値が上がれば投資家にもメリットがあります。企業も初期費用を抑えることができます。
決断するための基準は４つあります
倉庫が必要となる時、契約する時など、その時によって状況が違うため企業としても決まった流れを決めることもできません。
そんな時に決断するための4つの基準があります。
倉庫が永続的に必要であるか？
例えば、飲料水や食品などを運送するために一時的に倉庫が必要となった場合、周辺で空き地となっている時に倉庫の建設を考えます。
- 物流の拠点となるエリアであるか？
- 商品やサービスが流行で一時的にではないか？
- 手放したり、貸す場合にも価値があるのか？
高速道路や港が近いなど、物流の流れに乗りやすいエリアは倉庫を建設しても価値があります。そのエリアの現状、そして将来的な展開や建設中の道路などはないか、十分に調査することで、決断することができます。
また、倉庫で取り扱う商品やサービスの将来性を把握しておきましょう。テレビCMやSNSによって、一時的に人気が出ているだけの場合があります。こうした商品はいずれは安定供給となり生産とニーズが落ち込みます。
倉庫や土地だけでなく、商品やサービスも含めて永続的に必要な倉庫であるのかを判断してください。
資産として価値があるのか？
最近では、持ち家やマンションも家族で住むだけを目的に購入するとは限りません。購入した物件を第三者に貸して家賃収入を得る目的で購入する人が増えています。それだけが目的ではなくても、駅から近い、内装の良さなど借りる側も好条件の物件を探しています。
こうした不動産の考え方は、倉庫であっても同じです。工場が集中するエリア、運送の中継地点となるなど、交通の利便性があり収益が見込める倉庫であれば、いずれ貸すことも可能となります。
有効に使えれば自社倉庫は価値ある資産となりますし、反対に価値がない自社倉庫は負債となり返済だけが続くことになります。
従業員が確保できるのか？
物流の拠点として問題ないエリアであっても、倉庫内で働く従業員が確保できなくては意味がありません。
- 通勤する交通手段
- 周辺都市の人口数や在住者の年齢層の調査
また、近年は自然災害も多いので地形や地質なども十分に調査しておきましょう。
建物の構造や使いやすさの確認
住宅でも好条件の土地にあっても、いつまでも売れ残る物件がありますよね。何かしら住むには不便な理由が建物自体にあることが考えられます。
倉庫も同じです。
例えば、既存の倉庫を購入、借りることを検討しているなら取り扱う商品の保管から搬入されるまでの流れが作れるのかを考える必要があります。商品を傷つけないよう、迅速な搬入のためには、移動させる回数は少なくしたいです。
さらに、建物の構造についても確認が必要です。
あまりに古いとのちに修繕費や改修工事が必要となります。
また、これらは自社倉庫を建設する時にも考えるべきことです。
採算が償却期間を考える
自社倉庫であっても、賃貸倉庫であっても1日1日と倉庫の価値は下がっていきます。
そのため、減価償却としてその損失を費用として経理にも計上しています。
自社倉庫を建設する場合には、完成したのちに返済が始まります。この返済金額に対して採算が合うように倉庫の稼働率を上げて、収益を見込みます。ランニングコストも節約できるように検討もされます。
できることなら、採算が取れ価値が残っているうちに返済を終えたいものです。
国税庁が定める耐用年数によると、建物の耐用年数は約10年〜50年となります。（材質など条件によって異なる）
この年数を目安にして、採算が取れる償却期間を考えましょう。
まとめ
倉庫を買うのか、借りるのかで状況は大きく違います。
どちらを選択しても間違いはありません。様々な状況が考えられますからその都度、企業ないで調査と検討を繰り返して決断することが必要です。
地方であっても永続的に需要がある倉庫もあります。
どんなに欲しいと願うエリアであってもすぐに土地が見つからないこともあります。
それぞれに価値があり、それが企業への利益となるなら入手したいですね。
それでも悩んでしまう時には、話に流れがありタイミングよく物事が進んでいるのか全体を見てみましょう。冷静になれ、正しい判断ができるきっかけになりますよ。
