【都市計画区域とは】その意味と実例を徹底解説

都市計画法では、土地が属する地域ごとに、建てられる建物、建てられない建物を定めています。

都市計画法とは、

人々が健康で文化的な生活ができるように計画的な市街化開発、施設整備の基本的なあり方を定めた法律です。

みんなが好き勝手に建物を建てたり、道路を造ったりすると、機能的な街づくりはできず、街全体としてバランスが取れなくなってしまいます。

無差別に市街地化されると、お役所も、環境問題はもちろん道路やら水道、又は学校などの公共施設を整備するのが大変だからです。

「都市計画法」についてのルールとは?

都市計画法では、「都市計画区域」と「それ以外の区域(都市計画区域外)」に分け、市街化区域の中で用途地域を定めています。

工場は、市街化区域外では原則として建てられません。

 

「都市計画区域」とは?3つの要素に分けて、徹底解説!

都市計画区域には、

①「市街化区域」と

②「市街化調整区域」と

③「非線引都市計画区域」の3つに分かれています。

 

①「市街化区域」

市街化区域は、市街化を図るために、用途地域の設定や道路、下水道などの都市インフラの整備が積極的に行われる区域になります。

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」及び「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を言うのですが、

簡単にいえば、どんどん建物を建ててもよい区域です。

そして、市街化区域では少なくとも用途地域(さらに細かく建物の用途別に地域を分けたもの)を定めないといけません。

工業専用地域でない場合には、原則として住宅は建てられます。

用途地域は、「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする」(都市計画法13条1項2号)とされています。
線引きされていない区域、つまり市街化区域と市街化調整区域に区分されていない都市計画区域(非線引都市計画区域)については、必要に応じて用途地域を指定することができます。
用途地域が指定されている区域が、市街化調整区域となる場合には、用途地域の指定を取り消すことになります。

一定の特別の事情がある場合には、用途地域の存続が認められています。

(昭和44都計発102)都市計画法により、都市計画区域内の市街化を図るべき市街化区域に用途が定められています。

 

②「市街化調整区域」

市街化調整区域は、農地としての保存や自然風景の維持を図るべき区域、自然災害の発生の恐れがある区域などになります。

市街化調整区域は、「市街化を抑制する区域」であり、簡単にいえば、建物をあまり建てさせない区域になります。

農地住宅、概に開発許可を受けている場合には、既存宅地などを除いて、原則として住宅を建てることができません。

 

③「非線引都市計画区域」

都市計画区域は、必ず「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けるわけではなく、「市街化区域」でも「市街化調整区域」でもない区域、

つまり、区域区分を定めない区域があります。

それが、非線引都市計画区域になります。

この非線引都市計画区域は、「非線引き・白地地域」に区分けされています。

 

「都市計画区域外(それ以外の区域)」とは?2つに分けて解説します。

都市計画区域外には、「準都市計画区域」と、それ以外の「準都市計画区域外」の2つに分けられています。

 

「準都市計画区域外」

都市計画区域外は、他の法令の規則がない限り、原則として、家を建てることができます。

水道、電気などの引込みを自分で行う必要が有る場合があります。

以外と間違えやすいのが、準都市計画区域は、都市計画区域外にあるということです。

都市計画区域内に準都市計画区域はありませんので、注意してください。
準都市計画区域は、都市計画区域外の区域において、

市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域です。

準都市計画区域は、次の手続きによって指定される区域になります。
1)指定は都道府県が行ないます。
2)都道府県は、指定しようとするときには、関係市町村及び、都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければなりません。
3)公告によって指定します。

工場の建設は、都市計画区域の市街化区域、そして、極めて厳しい条件ですが、市街化調整区域でしか工場は建てられません。市街化区域の中でも、

工場が建設できる地域の指定があります。

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