建ぺい率とは?用途別まとめ6つと例外について

目次

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことをいいます。

建ぺい率を制限する目的は、敷地内に空地を確保し、通風や日照を確保するためです。

建ぺい率の最高限度は、都市計画で地域ごとに定められています。

※下記のいずれかに該当する場合には、建ぺい率の制限の適用が除外されます。

① 法53条1項2号から4号までの規定により、建ぺい率の制限が80%とされる地域で、

かつ、防火地域にある耐火建築物

② 巡査派出所や公衆便所、公共用歩廊など

③ 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が許可したもの

 

建築物を設計する際には、この敷地には、どれぐらいの面積の建物が建てられるか?

ということを考えます。

建ぺい率は、「その土地のどれぐらいを建物用に使えるか?」を定めたものになります。

その土地が、都市計画で地域ごとに定めてますので、建ぺい率が何%かを調べて下さい。

例えば、広さ200㎡の土地で、建ぺい率50%となると、

200㎡の50%=100㎡を使って建物を建設できます。

200㎡で40%ならば80㎡までが建設可能ということです。

 

建ぺい率100%というような土地があれば、200㎡の土地をめいっぱい使って、

建物を建設できることになります。

駅周辺の商業地域では、「建ぺい率100%」という場所もあります。

さらに、商業地域では「隣の家にかかる日陰」に関する規制がないなどの理由により、

建物と建物がくっついたように建設した場合にも、違法ではありません。

建ぺい率が高ければ高いほど、建物用に活用できる面積が広くなりますので、

土地の利用価値も上がり、高額な土地になります。

逆に、建ぺい率が低いと、利用価値も下がります。

一戸建て住宅地に関しては、低い建ぺい率の土地の方が、

高層の建築物が建てれないため日当たりも妨げられず、安価な土地で人気があります。

 

同一敷地内に2つ以上の建築物がある場合には、

2つの建物の建築面積の合計から建ぺい率を算定します。

特定行政庁が指定する角地や、防火地域内の耐火建築物には、

建ペイ率の緩和規定があります。

(その敷地が防火地域の内外にわたる場合、敷地内の建築物のすべてが耐火建築物

であれば、防火地域内にあるとみなされます。)

 

・建ぺい率の制限と緩和条件について(1.~6.)

1. 用途地域:第1・第2低層住居専用地域、第1・第2中高層住居専用地域、工業専用地域

①一般の敷地 30% 40% 50% 60% のうち都市計画で定めたもの

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

2. 用途地域:第1・第2住居地域、準住居地域、準工業地域

①一般の敷地 50% 60% 80% のうち都市計画で定めたもの

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

3. 用途地域:近隣商業地域

①一般の敷地 60% 80% のうち都市計画で定めたもの

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

4. 用途地域:商業地域

①一般の敷地 80% のうち都市計画で定めたもの

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

5. 用途地域:工業地域

①一般の敷地 50% 60%

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

6. 用途地域:用途地域の指定のない地域[✽3]

①一般の敷地 30% 40% 50% 60% 70% のうち都市計画で定めたもの

②角地[✽1] +10%

③防火地域の耐火建築物[✽2] +10%

④上記②+③ +20%

✽1 各特定行政庁の角地指定基準に適合した角敷地、または、角敷地に準ずる敷地で、

特定行政庁が指定するものの内にある建築物

✽2 指定建ぺい率80%で、防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限はありません

✽3 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する数値になります

 

建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合について

建ぺい率が異なる敷地の場合には、加重平均により、建ぺい率を求めます。

建築面積の合計を敷地面積で割ると、敷地全体に対して適用される建ぺい率となります。

これを「加重平均」といいます。

この場合には、加重平均で求められた建ぺい率の限度以内であれば、

実際に建てる建築物の配置には制限されません。

敷地が2つ以上の異なる建ぺい率の地域にまたがる場合には、

各地域に属する敷地の部分の面積比に基づく加重平均により、建ぺい率の算定を行います。

 

加重平均(地域1と地域2)による建ぺい率の算定方法について

地域1 敷地面積(A㎡)建ぺい率(a%)

地域2 敷地面積(B㎡)建ぺい率(b%)

敷地全体の建ぺい率(%)=(A×a)+(B×b)/A+B

 

例)建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合の計算について

(条件)200㎡の敷地:① 75㎡:70% / ② 125㎡:50%

建築面積の制限は

75㎡×70%=52.5㎡

125㎡×50%=62.5㎡

合計115㎡(52.5㎡+62.5㎡)

敷地全体に適用される建ぺい率の上限は

115㎡÷200㎡=57.5%(この建ぺい率以内なら、建物の配置は自由です。)

 

同じ敷地に2つ以上の建物がある場合について

同一敷地に、母屋と離れて、自分たちの住宅とアパートのように2つ以上の建物がある

場合には、その建築面積の合計により建ぺい率の制限を受けます。

建ぺい率の限度の建物を建てた後に、別棟の車庫や子供部屋などを建てようとすると、

建築違反になりますので注意してください。

防火地域内における建ぺい率の緩和について商業地域(指定建ぺい率がすべて80%)、

及び、近隣商業地域・第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・準工業地域で、

もともとの指定建ぺい率が80%の場合には、これが「制限なし」となり、

一切の空地を設けずに、敷地いっぱいの建築をすることが可能になります。

その場合には、隣地などとの「相隣関係」は別問題として考えなければなりません。

都市計画により「防火地域」(用途地域とは異なる規定で、用途地域に重ねて指定されます)

に指定された区域で、「耐火建築物」を建築する際には、建ぺい率が緩和されます。

その他の地域(指定建ぺい率が30%~70%の地域)で「防火地域」に指定されている

場合には、一律10%が加算されます。実際に「防火地域」の指定を受けるほとんどが、

商業地域になります。

なお、敷地が防火地域とそれ以外の地域(準防火地域または指定なしの地域)に

またがっている場合には、「その敷地内の建築物を全て耐火建築物とすれば、

その敷地は全て防火地域である」とみなし、建ぺい率の緩和を受けられます。

ただし、同じ敷地内に複数の建物があるときには、1つでも耐火建築物でないものが

あれば、この緩和は不適用となります。

この場合には、敷地にかかる防火地域の面積の割合についての規定はありません。

敷地のうちの一部でも防火地域にかかっていれば、

敷地全体を防火地域とみなすことができ、建築する耐火建築物の配置についても

特段の制限は受けません。

 

特定行政庁が指定した角地などにおける10%の緩和について

一定の角地などにある敷地は、建ぺい率が10%加算されます。

上記の防火地域における緩和と両方の条件を満たせば、+20%ということになります。

ただし、角地などにおける建ぺい率の緩和は、特定行政庁ごとに基準が異なり、

自治体の条例などにより、具体的な適用要件が定められています。

適用要件には、2つの道路が交わる角度や、敷地と道路が接する長さの割合、

敷地面積の上限などがあり、角地であれば必ず緩和されるということではありません。

両面道路の場合や、片方が公園や河川などに接する場合に「角地に準ずるもの」とみなし、

緩和するかどうかなども、特定行政庁によって異なります。

また、敷地のセットバックが必要な狭あい道路に接する場合には、

「セットバックをして道路状に整備をしなければ、建ぺい率の緩和を認めない」ということもあります。

なお、「壁面線の指定」などがある敷地で、特定行政庁の許可を受けたときには、

建ぺい率の制限そのものが適用されない場合もあります。

 

意外と大きい? 建ぺい率について

敷地が狭くなりがちな大都市部では、少しでも建ぺい率が大きな敷地の方が良いと

考える人が多いです。

高額な土地の有効利用のためにも、50%よりは60%、

60%よりは70%の敷地を考えたいところです。

しかしながら、建ぺい率が大きな敷地に、上限ギリギリまでの住宅を建てると、

庭は造れず諦めざるを得ません。

ただ、建ぺい率60%でも充分な敷地面積を住宅の面積に確保できます。70%になると、

建物の周囲に細長い空地が残るだけですから、小さな庭でも造ろうとするなら、

逆に建ぺい率は50%~60%程度あれば十分です。

 

建ぺい率100%の建物は存在しません

防火地域による建ぺい率の緩和では、もともとの指定建ぺい率が80%の場合に

「制限なし」となりますが、これを「100%」あるいは「10分の10」として解説している場合があります。

ところが、住宅に限らず、建物の建築面積や床面積は、

「壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」となっています。

つまり、壁などの厚さの半分は面積に含まれませんから、建物の外周で囲まれた面積

よりも建築面積のほうが小さくなります。

つまり、敷地のすべての境界線に沿って1ミリの隙間もなく建物を建てたとしても、

建ぺい率は100%になりません。

逆に、建ぺい率100%の建物を建てようとすれば、外壁の厚さの半分に相当する面積分を

「越境」しなければ実現できません。

よほどの事情が無い限り、建ぺい率100%の建物は存在することはありません。

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