増築でも注意!知っておくべき建築基準法とは?

よく見落としがちになる、増築時関係する建築基準法。
用途地域、道路について、面積の算定基準、容積率と建ぺい率、高さの算定基準、高さの制限などに分けて、知っておくべき建築基準法を解説していきます。

新築・増築の定義

建築基準法には、原則的に一つの敷地には一つの建築物しか建築してはならないとあります。
ですから、新築とは建築物が建っていない敷地、もしくは建築物を取り除いた後に更地となった敷地に各種関連法令において適法な建築物を建てることをいいます。

そして増築とは、敷地内の既存建築物の延べ床面積を増やすことをいいます。
また、同一の敷地内に用途上不可分な建築物を別に建築する場合も指します。外観が変わらなくても、内部の吹抜け部分に床を貼る等、新たに床を造れば、増築となります。

建築基準法上「建築物」に該当する、門や塀等も敷地内に増やす場合には、たとえ面積が増えなかったとしても増築扱いになります。増築を行う場合にも、確認申請の提出が必要になる場合がほとんどです。その際に自分自身でも少しだけ建築基準法について知っておきましょう。

用途地域

用途地域は住居の環境保護を目的とし、都市計画区域内に住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類、無指定の合計13種類の用途地域を定めて、その地域に建築できる建築物を制限するものです。
敷地が2種類の用途地域にまたがる場合、その敷地の過半が属する地域の制限が適用されます。

【住居系】

  • 第1種低層住居専用地域…低層住宅にかかわる良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  • 第2種低層住居専用地域…主として低層住宅にかかわる良好な住居の環境を保護するため定める地域。
  • 第1種中高層住居専用地域…中高層住宅にかかわる良好な住宅の環境を保護するため定める地域。
  • 第2種中高層住居専用地域…主として中高層住宅にかかわる良好な住宅の環境を保護するため定める地域。
  • 第1種住居地域…住居の環境を保護するため定める地域。
  • 第2種住居地域…主として住居の環境を保護するため定める地域。
  • 準住居地域…道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。

【商業系】

  • 近隣商業地域…近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。
  • 商業地域…主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。

【工業系】

  • 準工業地域…主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。
  • 工業地域…主として工業の利便を増進するための区域。
  • 工業専用地域…工業の利便を一層増進するため定める地域

建築基準法ではこれらの用途地域ごとに用途の制限があるので、新しく建築物を建てるにはどの用途地域に属するかを調べる必要があります。

工場建設の用途地域における敷地について

道路について

道路とは公道、私道、計画道路、位置指定道路のうち、幅員4m以上のものをいいます。
ただし、特定行政庁が気候・風土等の状況等によって必要と認めて都市計画地方審議会の議を経て指定する区域内における道路は、原則として幅員6m以上のものをいいます。

ただし、建築物が立ち並んでいる幅員4m(6m区域は6m)未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなします。
そのとき、その道路の両端に敷地がある場合は、その道路の中心から2m(6m区域は3m)後退した線を道路の境界線とみなし、道路の反対側にがけ地、川、線路敷地などがある場合は、道路の反対から4m(6m区域は6m)の線を道路の境界線とみなします。

建築物の敷地は、原則として、道路に2m以上接しなければなりません。ただし、建築物の周囲に空地などがある場合で、安全上支障がないときは対象となりません。
建築物や敷地を造成するための擁壁などを道路内に設けることや、建築物の一部である出入口、窓の扉が道路に突き出ることは出来ません。

また、建築物に付属する門、塀も道路内に設けることは出来ません。ただし、例外として建築物の基礎など地盤面下の建築物や、公衆便所、巡査派出所などで特定行政庁が許可したものは道路内に建築することが出来ます。

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面積の算定基準

敷地面積

敷地面積とは、敷地の水平投影面積のことです。
都市計画区域内において特定行政庁が指定した4m(特定行政庁が指定する区域内は6m)未満の道路に接する敷地のうち、道路の境界線とみなされる線と道との間の部分は、敷地面積には算入されません。

4m幅員道路とするため、道路中心線より2m後退した位置が道路境界線となります。なお、特定行政庁が指定した区域内にあっては、道路中心線より3m後退した位置が道路境界線となります。

建築面積

建築面積とは、建築物が敷地を覆う部分の面積のことをいいます。
外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。

ただし、①地階で地盤面上1m以下にある部分、②軒・庇・はね出し縁などで、外壁又は柱の中心線から水平距離が1m以上突き出している場合は、その先端から1m後退したまでの部分、③建設大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物またはその部分については、その端から水平距離が1m以内の部分の3項目については算入されません。

床面積

床面積とは、建築物によって区画された内部空間の面積のことをいいます。建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平面積です。
なお、ピロティ・ポーチ・バルコニー・吹きさらしの廊下・外気に有効に開放されている屋外階段などは床面積に算入しません。

延べ面積

延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計のことをいいます。各階の床面積の大きさや階数に関係なく、すべての階の床面積を合計したものが延べ床面積です。
地階の機械室やペントハウス(屋上部分の昇降機塔など)は広さに関わらず、延べ面積に算入します。

容積率と建ぺい率

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことです。容積率の最高限度は都市計画によって、用途地域ごとに定められた範囲で指定されています。
敷地が2以上の異なる容積率の地域にまたがる場合は各地域に属する敷地の面積比に基づく加重平均で算定します。

建築における容積率13ケースについてのまとめ

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことです。建ぺい率を制限する目的は、敷地内に空地を確保し、通風や日照などを確保することで、建ぺい率の最高限度は都市計画で用途地域ごとに定められています。

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高さの算定基準

地盤面

建築物が、周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいいます。同じ敷地でも建築物の位置によって、地盤面の高さが異なります。

建築物の高さ

原則として地盤面が起算点になります。
ただし、全面道路の幅員による斜線制限の場合は全面道路の中心になります。塔屋を除く防火壁等の屋上突出部は建築物の高さに算入しません。

また、①用途が階段室・昇降機・装飾塔・物見塔・屋窓などである②水平投影面積が建築面積の1/8以内③高さが12m以内(第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域内の高さの制限、日影による中高層建築物の高さの制限等にあっては5m以内)の3条件を満たす塔屋も算入しません。

高さの制限

建築物の高さの限度

都市計画で10mと定められた地域では10mを、12mと定められた地域では12mを超えてはならないと定められています。
塔屋の用途が階段などで、その部分の水平投影面積が建築面積の1/8以内で、かつ、塔屋部分の高さが5m以下であるならその部分は高さの限度に算入されません。

道路斜線制限

前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で示された線(道路斜線)の範囲内に建築物が納まるように制限するものです。
道路斜線の起点は前面道路の反対側の境界線で、斜線の勾配は、用途地域と地域の指定する容積率などにより異なります。

また、用途地域と容積率により、道路斜線制限の適用される範囲(20~50m)も異なります。

前面道路の境界線から建築物を後退(セットバック)させて敷地に空地を設けると、前面道路の境界線から建築物までの最小距離(後退距離)だけ、前面道路の反対側の境界線が外側に移動したとみなすことができます。

また、2以上の前面道路がある場合、それぞれの道路の斜線制限を受けますが、この場合狭い道路に対しては、最大幅員の道路の2倍以内、かつ、35m以内の区域および、前面の中心線から10mを超える区域は、最大な前面道路の幅員があるものとみなします。

隣地斜線制限

隣地境界線上に一定の高さをとり、その点から定められた勾配で引かれた線(隣地斜線)の範囲内に建築物が納まるように制限するものです。

第1・2種低層住居専用地域は、高さの限度が10mまたは12mと定められているため、隣地斜線の制限は適用されません。
また、敷地が2以上の地域にまたがる場合、その部分が属する地域の制限が適用されます。
建築物が隣地境界線より後退している場合は、その最小距離だけ隣地境界線が外側にあるものとして、隣地斜線制限を適用します。

ただし、20mまたは31m以上の部分が後退した場合で適用されます。また、敷地が一般的にいう街区公園(児童公園)を除く公園、広場、水面(河川等)などに接する場合、隣地境界線はその公園等の幅の1/2だけ外側にあるものとみなすことができます。

敷地の地盤面が隣地のより1m以上低い場合、その敷地の地盤面はその高低差より1mを減じた値の1/2だけ高い位置にあるものとみなします。

北側斜線制限

住居系地域の日照を確保するために、真北方向の境界線からの距離に応じて、建築物の北側の高さを制限するものです。

第1・2種低層住居専用地域及び第1・2種中高層住居専用地域に適用されます。ただし、第1・2種中高層住居専用地域で日影規制の規定を受ける区域は適用しません。

第1・2種低層住居専用地域は、真北方向にある隣地境界線、または、真北方向にある道路の反対側の境界線までの距離に1.25を乗じて得た数値に、5mを加えた数値以下の高さとしなければなりません。

第1・2種中高層住居専用地域は、真北方向にある隣地境界線、または、真北方向にある道路の反対側の境界線までの距離に1.25を乗じて得た数値に、10mを加えた数値以下の高さとしなければなりません。

北側の前面道路の反対側又は敷地の北側に水面(河川等)、線路敷などがある場合は、その水面等の幅の1/2だけ外側に境界線があるものとみなします。

また、敷地が北側にある隣地の地盤面より1m以上低い場合、その敷地の地盤面はその高低差から1mを減じた値の1/2だけ高い位置にあるものとみなします。

まとめ

建築基準法を全て知ろうとすると、条文の多さ、用語の多さ、関連項目の多さなどにうんざりしてしまいます。規制もあれば緩和もあって、結局どれに当てはまるのかわからなくなってしまうこともあるかも知れません。

また、建築物を計画する際に、知っておきたい知識は幅広くあります。
建築技術・建材知識・資金計画・税金・見積もり等々…。難しい専門的な知識は建設会社に任せても、基本的なことは知っておきましょう。
上記の内容が、建設を考える建築主様に参考にしていただければ幸いです。

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